郑州楼市“地王剧”终 “郑九条”子夜来袭
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郑州楼市“地王剧”终 “郑九条”子夜来袭

郑州楼市“地王剧”终 “郑九条”子夜来袭

 郑州楼市“地王剧”终 “郑九条”子夜来袭

  □记者陈骏

  核心提示|今年的“中秋”对于而言,或许前面要加上一个“房”字。中秋前夜,长达11小时的“经开地王剧”刚刚落幕,且在“剧末”北龙湖两块土地突然“中止交易”的“彩蛋”,对郑州即将迎来调控进行了“剧透”(详见9月15日大河报A04版)。就在当天报纸付印变为“铅字”之前,14日子夜,“郑州版”楼市调控政策突然出现在郑州市政府门户网站当中。针对这一被称为“郑九条”的调控政策,有人认为“不痛不痒”,也有人认为“绵里藏针”。但“市场预期会因此有所冷静”成为大家共同的观点。

  “地王剧”终,“郑九条”子夜来袭

  “猜到了结果,但没想到来得这么快。”15日凌晨1点半,3小时前还在与记者讨论“经开地王剧”结束时北龙湖两块土地“中止交易”这一“彩蛋”是否在“剧透”:“调控即将来临?”的一位负责人,通过微信给记者发来了这样的感叹。

  14日子夜,传说已久的“郑州版”调控政策子夜来袭。这则被称为“郑九条”,名为《郑州市人民政府办公厅关于促进房市场持续平稳发展的通知》共包含了9条内容。在这9条内容中,“郑州版”调控政策并未像“杭州版”、“武汉版”那样做出住房限购、提高首付比例等“猛剂”,但“加快供地”、“网拍熔断机制”、“严格落实预售证制度”、“不得以各种借口分批、分次销售”等关键词还是令不少人为之眼前一亮。

  15日凌晨近两点,大河客户端发出关于“郑九条”发布的消息及解读;凌晨4:59大河报官方微信发出关于“郑九条”的综合性报道,两条新媒体消息在发布数小时后,阅读量就已达到数十万次。就这样,本应被月饼、嫦娥等中秋元素占据的“头条”硬生生地被“房产调控”给抢了。

  被称为“地王定制版”的“郑九条”

  自今年年初起,层出不穷的“地王”开始不断地刺激着郑州者的心,在至今9个月的时间里,大大小小的“地王”诞生了十多个,价格甚至超越一线城市广州,这在“自称二线城市都有点心虚”的郑州形成了一道独特的“地王风景”,就连记者的一些朋友也发出“威胁”,要把“微信朋友圈屏蔽”,以避免看到关于“又出地王”的消息。“地王”频出所带来的直接影响便是房价飙升,、郑东、经开等区域的一些动辄近万元的涨幅令人大跌眼镜。价格全面上扬不仅没有阻挡人们的热情,出乎预料的需求更是让“得房率”一词在郑州有了“买到房子的概率”这样的新解。

  而在子夜出台的“郑九条”中,人们则看到了关于网拍“熔断机制”的表述。

  一名业内人士表示,“郑九条”中,“最扎眼”的内容便是关于土地网拍的“熔断机制”,这一调控政策,从某种意义上说就是为“地王”而“量身定做”。

  但与此同时,这位人士也表示“熔断机制”只是一个大致要求,具体落实尚需地块网拍时的补充条款。“你比如说‘定地价,竞房价’的规则,有的房子带,有的不带装修,这你怎么去评价?”他说。

  另外,也有业内人士认为,“熔断机制”不光限制了“面粉(土地)”的价格,还限定了“加工费”(“定地价,竞房价”过程中,各房企要报出综合售价),最终“面包”(成品房)的价格也会受到限制。但另一位房企负责人则表示,对于此,开发商还能通过“捆绑销售车位”等方式来提升利润率,“‘熔断机制’能否带来效果还得看拍地时的具体细则。”

  不疼不痒?绵里藏针?关于“郑九条”观点不尽相同

  针对“郑九条”,诸多地产人士都对记者表示,这一政策中,最大的亮点在于对“地王”的限制。同时,“郑九条”对于预售证政策的再次重申,包括“10日内一次性公开全部房源,明码标价、公开对外销售,不得以各种借口分批、分次销售,不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。”等内容会对目前地产公司的“销售策略产生影响”。但是,相比“武汉版”、“合肥版”、“杭州版”调控政策的限购、提高首付比例、一次性推出大量土地等政策而言,显得有些“不疼不痒”。

  但是也有业内专家持不同意见:“看似温柔,但绵里藏针。”一位长年专注于房产研究的业内人士表示,“郑九条”中,前三条限地价,短期内地王不再,房价上涨推手没有了;后六条,除公积金贷款政策调整外,都是通过加强监管为楼市降温,政策虽都不新鲜,但杀伤力还是有的,而且弹性极大,可松可紧。特别是高于网签均价需要报备,取得预售证10日之内必须公开全部房源等,针对的是捂盘、惜售和突击涨价行为,还是相当厉害的。“‘郑九条’相比合肥、武汉等市出台的调控政策,明显棋高一着,政策发力点更加精准,限价措施更有特色,力度也远大于其他城市,看似温柔,实则杀人不见血!”他说。

  在采访中记者注意到,虽然业内人士对“郑九条”的评价不尽相同,但“市场预期会因此有所冷静”成为了大家一致的观点。

  “‘郑九条’是慢刹车,不是高速上紧急刹车。”房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君说,车在高速公路上飞奔,要想车速慢下来,有两种刹车方式:“或快或慢”,郑州楼市“郑九条”出台之际,先把老百姓和开发商的恐慌情绪从心理上降降温,是典型的慢刹车。

  “郑九条”发出,郑州楼市走向何方?

  在“郑九条”发布之后,很多人都在讨论,它是否只是个“预警信号”?政府还会有后续的政策接连跟进?

  对于此,省商业经济学会会长宋向清的观点是“一定会”。在他看来,“郑九条”没有限购,仅从土地信贷、开发商管理等方面发力,属于“温和型”楼市调控政策。但既然是“温和型”政策,就“上可进,下可退”,在为未来可能的政策出台留有余地的同时,也为郑州市楼市区域均衡发展开了天窗。“政策是刚性的,也是渐进的,本轮调控预计将有两三波政策陆续出台。”宋向清预言,“郑九条”只是第一波,松土地供应,紧开发商管理,半松半紧者信贷,后续可用政策储备很多。“我不担心调不下来,只担心把握不好火候,由高烧变低温,也是另一种病态。”宋向清说。

  与此同时,针对郑州楼市的后续走向,宋向清认为可重点观察三方面动向,即“土地供应的闸门开多大?”“调控后房价后市涨势如何?”以及“观察进入楼市的资金量”。

  “‘郑九条’出台后,郑州‘楼市热’依然会存在,但将有所降温;房价涨势无法逆转,但涨幅有望缩小;土地供应依然偏紧,但紧张局面可望缓解。”宋向清最后用“楼市气象预报”表达了自己的观点:对于消费者来讲,多云天气将持续,暂时没有阴天,也没有晴天。

  附“郑九条”

  (节选)

  为保持我市房地产市场持续平稳健康发展,根据国家“分类调控、因城施策”的总要求,结合我市房地产市场的新形势、新特点,经市政府研究,现就有关事宜通知如下:

  一、扩大居住用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

  二、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地挂牌起始价。、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。

  三、……四、……五、……

  六、严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价,在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度,企业申报价格明显高于网签均价的项目,应向价格管理部门备案。

  七、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售,并在10日内一次性公开全部房源,明码标价、公开对外销售,不得以各种借口分批、分次销售,不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业,将依法从重处罚,并记入企业信用档案。

  八、房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务,不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构,依法从重处罚,并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构,工商行政主管部门要依法将其清出市场。

  九、……

  本通知适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区。郑州航空港经济综合实验区、各县(市)及可根据本辖区实际,采取措施,确保房地产市场持续平稳健康发展。

  本通知自2016年9月18日起执行。

(大河报)

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